近日，一则保定将成为中国“政治副中心”的传闻点燃了这个原本平静的北方小城的楼市。媒体报道称，短短几天时间里，外地投资客涌入保定;3月当地房价涨幅则跃居全国首位。而随着京津冀一体化规划的出台，北京周边地区的楼市纷纷加入狂欢的队伍，房价一路上扬。“政策未至，楼市先行”，这只是新型城镇化下房地产市场发展的一个缩影。

　　城镇化：政府和市场的博弈

　　在谈到新型城镇化里中国会遇到的问题和矛盾时，任志强认为，中国现在*的问题是决定城镇化主导的是行政力量，而非市场因素。“中国的城和市是两个字，在过去，我们可以看到，中国基本上是以行政而形成的城为主的市。”因此中国历史上是先有边关，道，府，郡，才形成了一个城市，而欧洲很多城市正好相反，是因为有了市场才有了城市。

　　“不以市场为主”的思路折射在当今城镇化，任志强和贺军都提到了“大城市病”这个突出表现。以北京为例，任志强认为最初的规划——核心区1200多平方公里承载1800万人，当北京人口达到3500万人时，人口密度过大、城市病等问题就显现出来。

　　另一方面，政府配置资源阻碍了城镇化的步伐。贺军将城镇化的过程归纳为四步：第一步是从农村进城，第二步是中小城市进入大城市，第三步是部分从市中心向郊区化转移，第四步是形成城市群。“中国没有后两个，是因为土地不私有化。”任志强分析称，土地不私有化导致人们在大城市周边买宅子修别墅有可能，但是没法把公共服务挪出去，就不能带动周边城市的发展。因此城镇化进程停留在第二个步骤，“大城市门槛越来越高，人越来越多，而区域中心旁边的小城镇，再摩拳擦掌也是鬼城。”

　　城镇化与伪城镇化：土地制度和户籍制度导致公共服务不平衡

　　城镇化过程中另一个显著的问题是土地制度和户籍制度导致了公共服务不平衡。目前北京户籍人口35-36%，而城镇化率已经达到53%，两者之间的差异就存在于公共服务的不平衡。贺军认为，中央提出“三个一亿”实质上是承认了过去的伪城镇化——一部分人参与了城镇化的过程，但是没有享受到城镇化的福利。同时国家的指导思想开始发生转变，城市为人服务，公共服务的均等化都作为原则提了出来。

　　在政府承担职责的问题上，任志强认为，过去政府把保障性住房、棚户区改造等问题推给市场，另外基础设施、公共服务的建设也推给了市场，这是不合理的。现在政府开始投入资金花大力气进行保障房建设、棚户区改造和落实大型项目，例如铁路建设，都是基本的投资，不得不做的。“如果我们98年就同步建设保障性住房，会有后续的这些事吗?可能不需要这些事了，现在做的这些，是在挽救当时的错误。”任志强说。

　　“限购这个词天生就是错误的。”

　　“现在别去评论取消限购，就是限购这个词天生就是错误的，现在没有找到任何有利的支撑。”当被问到在三四线城市楼市低迷的情况下，取消限购会带来的影响时，任志强抛出以上这个观点。“限购限住房价了吗?限制住人口了吗?还是减轻银行负担了吗?都没有。”任志强认为，不仅没有任何案例能够证明限购正确，而且管房地产的主要几个大法都没有允许政府可以限购，因此政府出台限购政策是瞎干。在限购已经把市场的病积累到一定程度的时候，想依靠取消限购一招在短时间内就治好病是不可能的。

　　在政府管理市场这个问题上，任志强以“九龙治水”比喻说，多个部门的利益冲突也会导致城镇化出现问题。如果不同的部门，各从各的利益出发，在利益冲突之下，城镇化难以搞好。贺军总结说，新型城镇化是中国改革——一个复杂的经济社会政治问题在城镇化方面的一个缩影，涉及到各方利益的调整和重组，将会触及到机制和体制问题。